最高法院公报：业主卖房后继续占用单元地下室？

业主卖房后继续占用地下室？

文|赫少华 律师

上海市君悦律师事务所 合伙人

继上次聊《人防车位能不能出售？》，今天继续分享一下关于地下室的问题。

《人民法院报》2021年1月22日，刊登《南京一小区业主卖房后继续占用单元地下室》，法院认定单元地下室的占有使用权应随房屋买卖一并转让。即共有和共同管理权利应随房屋买卖一并转让。

检索案例，江苏省南京市江宁区法院(2020)苏0115民初12*号，法院认为-

101室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且101室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。

7号小地下室系从101室的单元地下室分隔出来分配给101室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。

从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理合意所单独使用的共有部分的使用权也应当一并转让，既有的共同管理合意对新业主仍然有效，原业主应当协助将其单独使用的共有部分交付于新业主。

《最高人民法院公报》2021年第8期，刊登案例之裁判要旨-

业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且三种权利具有不可分离性。

业主转让房屋时，基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。

法条链接 民法典

第二百七十三条   业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二百七十一条   业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

观察角度

参考民法典物权编解读（第192），认为如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有和共同管理的权利。

参考民法典物权编理解与适用（第349-350），认为，业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位。

…没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，也无从谈起对共有部分的共同管理权。

延伸

《人民法院报》2020年12月15日，刊登《涉地下室权属诉讼中存在问题和建议》。